상가 시장 공실률 차별화…‘브랜드·직영 운영’이 핵심 변수로

중대형 14.3% vs 집합 10.5%…건설사, 마스터리스·직영공간 배치로 공실 방어

이병훈 기자

bhl36@k-buildnews.com | 2026-10-28 10:16:32

▲반도건설이 계양신도시에 공급 중인 '계양신도시 카이브 유보라' 단지 내 상업시설 '시간(時間)' 조감도. 이미지=반도건설

[한국건설경제뉴스=이병훈 기자] 상업용 부동산 시장에서 상가 유형별 공실률 격차가 벌어지는 가운데, 입지와 배후수요를 넘어 브랜드 구성과 직접 운영 등 관리 전략이 상가 분양 및 임대 성패를 가르는 핵심 요인으로 떠오르고 있다. 단순 분양에 그치지 않고 개발사와 건설사가 직접 테넌트(임차인)를 유치하거나 운영에 참여해 상권 활성화를 도모하는 흐름이다.

28일 한국부동산원의 '2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사'에 따르면 전국 중대형상가 공실률은 14.3%를 기록한 반면, 집합상가 공실률은 10.5%로 상대적으로 낮은 수준을 유지한 것으로 나타났다. 노후 상가나 특색이 부족한 일반 상가를 중심으로 공실 부담이 가중되는 반면, 고정 배후수요를 갖춘 단지 내 집합상가는 상대적으로 선전하며 상가 유형별 차별화 현상이 심화하는 양상이다.

온라인 쇼핑 확대로 오프라인 상권의 역할이 상품 판매에서 체험 및 체류 중심으로 이동함에 따라, 업종 구성(MD)과 공간 기획력이 상업시설의 핵심 경쟁력으로 평가받고 있다. 이에 따라 주요 건설사들은 유명 디자이너·아티스트와의 협업을 통한 브랜드화, 임대보증 및 직영 운영 체계 도입 등 다양한 활성화 전략을 펼치고 있다.

반도건설은 세계적인 산업디자이너 카림 라시드와 협업한 브랜드 상업시설 '카림애비뉴'를 동탄, 김포, 세종 등에 공급했으며, 동탄2신도시 1차 상업시설은 계약 개시 후 한 달여 만에 분양을 완료했다. 2021년 팝아티스트 크랙앤칼과 협업해 선보인 브랜드 '파피에르' 역시 평택 고덕과 충남 내포 등에서 초기 단기 완판을 기록한 바 있다.

호반그룹의 '아브뉴프랑'은 판교·광교·광명 등에서 운영되는 대표적 브랜드 상업시설로, 계열사인 호반프라퍼티가 2025년 판교점 입점 브랜드를 70개로 확대하는 등 지속적인 업종 재편을 추진하고 있다. 우미건설의 '레이크꼬모 동탄'은 전체 면적의 약 70%를 건설사가 직접 보유 및 운영하며 동탄호수공원과 연계된 상권 관리에 직접 참여하는 방식을 취했다.

최근 분양 시장에서도 이러한 운영 지원형 상가가 이어지고 있다. 반도건설이 계양신도시에 공급 중인 '계양신도시 카이브 유보라' 단지 내 상업시설 '시간(時間)'은 AC3블록 112실, AC4블록 91실 규모로 조성된다. 약 1만8000세대, 4만3000명의 인구가 계획된 계양신도시에서 상업시설용지 비율은 지구 전체 면적의 약 0.91% 수준이다. 사업주체 측은 일부 점포의 직영몰 운영, 마스터리스(장기 임대차계약 후 재임대) 적용, 임차인 유치 지원 프로그램 및 계약금 이자 지원 혜택 등을 추진 중이다.

서울 도심권에서도 지하철 연계 동선과 직영 운영을 결합한 단지 내 상가가 공급되고 있다. 서울 중구 중림동 '충정로 GL 스퀘어'('충정로역자이르네' 단지 내, 143실)는 지하철 2·5호선 충정로역 연결 동선을 고려해 지하층에는 문화·체험 기능을, 지상층에는 외식·의료·뷰티 업종을 배치할 계획이며, 시행사가 전용면적의 약 30%를 직영공간으로 운영한다. 서울 서초구 '래미안 트리니원' 단지 내 '나인 반포' 역시 9호선 구반포역과 연결된 지하 1층 69실이 계약을 마치는 등 지하철 연계 동선을 강점으로 내세우고 있다.