서울시, 재개발 숨통 트인다…‘3종 규제완화 + 선심의제’ 전면 시행
용도상향 시 공공기여 완화·입체공원 제도 정착…역세권 종상향도 기준 명확화
정비계획 동의 전에도 도시계획 심의 가능해져…최대 6개월 절차 단축 효과 기대
최대식 기자
daesikc@k-buildnews.com | 2025-06-26 10:53:53
[한국건설경제뉴스=최대식 기자] 서울시가 정비사업 활성화를 위해 높이규제 완화, 입체공원 제도 도입, 역세권 종상향 기준 정립 등 이른바 ‘3종 규제혁신’ 방안을 담은 도시·주거환경정비 기본계획 변경안을 고시하고 즉시 시행에 들어갔다. 기존 주민 동의율 확보 절차와 도시계획 심의를 병행할 수 있도록 한 ‘선심의제’도 함께 도입돼 정비구역 지정 절차가 대폭 간소화될 전망이다.
이번 제도 변경은 정비사업의 장기 지연을 야기했던 법적 병목을 해소하고, 재개발 사업 추진성을 높이기 위한 조치로 해석된다. 특히 고도·경관 규제로 묶였던 지역이나 사업성이 낮아 추진이 어려웠던 역세권 노후지에 실질적인 ‘기회’가 열릴 것으로 보인다.
서울시는 26일 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’을 변경 고시하고, 정비사업 규제완화 방안 3종과 선심의제를 본격 시행한다고 밝혔다. 이번 변경안은 지난 1~2월 서울시가 제시한 규제혁신 초안을 기반으로, 약 5개월간의 주민공람, 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의 등 법적 절차를 모두 거친 결과다.
먼저, 고도제한 등으로 사업 추진이 어려웠던 지역의 공공기여 부담이 줄어든다. 종전에는 용도지역을 상향할 경우 종상향 면적의 10%를 공공기여로 요구했으나, 고도 규제를 받는 지역은 확보된 용적률만큼만 공공기여하면 된다. 심의를 통해 이보다 더 낮은 기여율도 적용 가능하다.
두 번째 완화는 ‘입체공원 제도’ 도입이다. 이는 재개발·재건축 구역 내 공원 조성을 통해 확보한 대지면적을 인정받아 건축 세대 수를 확대할 수 있는 방식이다. 단순 면적이 아닌 공원의 품질, 공공성, 지역 지가 등을 종합 고려해 용적률 혜택을 산정한다.
세 번째는 역세권 정비사업의 종상향 기준 구체화다. 정비구역 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 이하일 경우 우선 적용 대상이 되며, 지하철역 반경 250m 이내 지역이 원칙이지만 여건에 따라 최대 350m까지 확대 가능하다. 도시복합용도 수용 가능성과 기반시설 확보 여력도 함께 심의 대상이다.
가장 주목받는 변화는 정비계획 수립 절차에서의 ‘선심의제’ 도입이다. 기존에는 정비구역 지정 시 주민동의율 50% 이상을 선확보한 뒤에야 도시계획 심의가 가능했으나, 이제는 주민동의 절차와 심의를 병행할 수 있어 최대 6개월 이상 단축될 것으로 기대된다.
이 제도는 현재 신속통합기획 대상 후보지 약 50곳을 포함해, 향후 신규 지정 지역 모두에 적용된다. 단, 주민 간 갈등이 심한 지역은 기존처럼 반대 동의율 20%(공공재개발 25%) 이상일 경우 입안 재검토가 선행된다.
서울시는 이번 제도 시행과 동시에 정비사업 실무자 및 주민 대상 홍보를 강화하고, 제도 정착을 위한 매뉴얼도 신속히 배포할 계획이다.
최진석 서울시 주택정책실장은 “정비사업 규제혁신은 서울시 도시 재생의 실질적 분기점이 될 것”이라며 “기초 지자체와 협력해 변화가 현장에 조속히 반영되도록 지원하겠다”고 말했다.
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