▲사진=셔터스톡

 

[한국건설경제뉴스=이보미 기자] 정부가 빌라와 오피스텔 등 서울 비(非)아파트를 사들여 시장이 정상화될 때까지 신축매입임대를 무제한 공급하기로 했다. 신축과 구축을 모두 포함한 비아파트 공공매입임대는 종전계획 12만호에서 최소 16만호 이상 확대하겠다는 계획이다.

 

정부가 8일 내놓은 '국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안'에는 이같은 내용이 담겼다. 위축된 비아파트 시장이 속히 정상화될 수 있도록 사업자와 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제·청약 등 맞춤형 지원 방안을 마련해 추진하겠다는 방침이다.

 

우선 정부는 임대수요 정상화를 위해 신축 소형주택을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 기간을 준공·취득일 기준 2027년 12월까지 확대하기로 했다. 특례가 적용되는 소형주택은 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이다.

 

기축 소형주택을 구입해 등록임대주택으로 매입·임대하는 경우에도 세제 산정 시 주택 수에서 제외된다. 이때 주택 구입 산정일은 작년 1월부터 2027년 12월까지 구입하거나 임대 등록한 경우다.

 

생애 최초로 소형주택을 구입한 경우도 취득세 감면 한도가 확대된다. 취득세 감면 혜택은 현행 200만원에서 300만원까지 늘리기로 했다. 이 혜택은 내년까지 감면 후 2년 연장돼 2027년까지 허용될 예저이다. 다만, 12억원 이하 소형 주택이 아닌 경우 감면한도는 200만원으로 유지된다.

 

비아파트 구입자 청약기준도 완화된다. 빌라 등 비아파트를 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 비아파트 범위를 확대하는 것이다. 현재 수도권은 공시가격 1억6000만원 이하, 지방은 1억원 이하인 전용 60㎡ 이하 비아파트가 적용 대상인데, 면적 기준은 85㎡ 이하로, 공시가격은 수도권 5억원 이하, 지방 3억원 이하로 대폭 상향 조정할 방침이다.

 

소형 임대주택 공급을 늘리기 위해 등록임대사업 대상과 범위도 확대한다. 우선 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입해 소형주택 공급을 활성화하겠다는 방침이다. 이에 따라 1주택자가 소형주택 구입 후 6년 단기임대를 등록하면 1세대1주택 특례가 적용된다.

 

임대사업자의 등록임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 일몰기한도 올해 말에서 2027년 말로 3년 연장하기로 했다. 아울러 등록임대 유형으로 작년 9월 신설된 임대형 기숙사(공유주택)를 취득세·재산세 감면 대상에 새로 포함한다.

 

소규모 건설사업자의 취득세 중가도 완화된다. 주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택을 구입하면 최대 12% 중과가 아닌 일반세율(1~3)%로 적용하겠다는 방침이다. 대신 취득일로부터 1년 내 주택을 멸실한 뒤 취득일로부터 3년 이내에 주택을 신축하고 판매를 완료해야 취득세가 중과되지 않는다.

 

아울러 주택도시보증공사(HUG) 신축매입임대 프로젝트 파이낸싱(PF) 특약보증을 가입할 때 총 사업비 90%까지 농협·우리은행 등 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원한다. 건설원가 상승을 고려해 정부지원단가를 현실화하는 방안도 추진한다.

 

정부는 무엇보다 공공 신축매입 임대사업을 통한 공급을 확대하겠다는 방침이다. 수도권을 중심으로 내년까지 11만가구 이상(LH 신축든든전세 포함)의 신축매입 임대주택을 공급할 계획이며. 특히 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 주택을 매입해 전월세로 공급하겠다고 강조했다. 

 

이를 위해 최소 6년간 임대 후 분양으로 전환하는 '분양전환형 신축매입 주택' 제도를 도입한다. 분양전환형 임대주택은 매입임대 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 최소 6년 후 임차인에게 우선매각하는 제도다. 

 

분양 전환을 희망하지 않으면 전세형은 추가로 2년, 월세형은 추가로 4년 더 임대 거주 가능하다. 입주 및 분양 전환 시점에도 주택도시기금에서 저리로 자금을 대출받을 수 있다.

 

국토부는 공공 신축매입 11만호 중 최소 5만호는 분양전환형 신축매입으로 공급하고, 실수요자 선호도가 높은 전용면적 60~85㎡의 중형평형 위주로 매입할 방침이다.

 

공급대상은 무주택 중산층 실수요자로, 세부 입주기준은 공급유형에 따라 추후 별도로 마련해 발표할 예정이다. 분양전환은 뉴:홈 선택형 기준을 준용해 전년도 도시근로자 월평균 소득 130%, 자산 3억6200만원 이하로 한정한다

 

기존 비아파트를 활용한 공공임대주택 공급도 확대한다. 경매주택을 주택도시보증공사(HUG)가 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세 외 추가로 HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입해 임대하는 유형 신설할 예정이다.

 

대상은 전세보증 가입 건수가 2건 이하인 임대인의 주택으로, 대위변제금 이하로 협의 매수할 계획이다. 이 주택은  기존 든든전세주택과 동일하게 임차인이 주변 전셋값 대비 90% 수준으로 최대 8년간 거주할 수 있다.

 

또 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여채무(대위변제금-HUG 매입가격)를 임대 종료 시까지 상환 유예하고, 원할 경우 임대종료 후 환매하는 것이 허용된다. 이 새로운 유형의 든든전세주택은 올해 2000가구, 내년 4000가구 등 총 6000가구 규모로 공급할 계획이다.

 

비아파트를 대상으로 한 전세임대 사업도 확대한다. 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해 임대인 모집공고를 실시해 즉시 입주가능 주택을 조기에 확보할 방침이다.

 

모집공고를 거쳐 선정된 비아파트 임대인과 LH 등이 전세계약을 체결한 후 입주자는 LH 등과 임대차 계약을 맺고 거주하는 방식이다.정부가 보증금을 지원해주기 때문에 입주자는 보증금의 20%와 월 임대료만 부담하면 된다.

 

공급예정 물량은 내년 5000가구, 2026년 5000가구 등 총 1만가구로 수도권에서는 총 6000가구가 공급될 예정이다.

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