▲도시정비형 재개발사업 대상 지역 / 서울시 제공

[한국건설경제뉴스=이병훈 기자] 서울 도심 재개발의 제도적 ‘최고 높이’가 사라졌다. 서울시가 도심부 고층화와 용적률 상향을 가능케 하는 2030 도시·주거환경정비 기본계획 변경안을 확정하면서, 영등포·강남·잠실 등 핵심지역 고도 복합개발의 길이 열렸다.

이번 조치는 지난 5월 발표한 규제 철폐안을 공식 계획에 반영한 것으로, 서울시가 법적 구속력을 갖는 정비계획에 유연성과 시장성을 부여한 첫 사례로 해석된다.

서울시는 17일 제15차 도시계획위원회를 열고 이 같은 내용의 '2030 도시·주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문) 변경안'을 수정 가결했다고 18일 발표했다.

핵심 조정 내용은 도시정비형 재개발 사업지의 고도 제한 및 용적률 규제 완화다. 특히 영등포 도심의 경우 ‘기준높이’를 삭제해 법적 고도 제한 없는 초고층 복합개발이 가능해졌고, 광역 중심 및 마포·공덕 일대는 기준높이를 150m, 그 외 지역 중심은 130m로 일괄 상향했다.

이번 변경안은 지구단위계획 대비 낮게 설정돼 있던 정비구역 용적률 체계도 조정해, 일반상업지역과 준주거지역의 허용 용적률을 조례 기준의 1.1배 수준으로 상향했다. 이는 일반상업지역 기준 약 80%의 용적률 개선 효과를 공공기여 추가 없이 얻을 수 있게 된다는 의미다.

서울시는 인센티브 체계도 △개방형 녹지 조성 시 용적률 인센티브를 100%→150%로 상향 △
산후조리원·예식장 도입 시 최대 200% △정비사업 내 주거·산업 세입자 대책 마련 시 최대 200% △보행환경 개선 시 인센티브 50%→100% 상향 등이 포함됐다.

상업지역 내 비주거 비율을 20%→10%로 완화해 주택 공급을 유도하고, 시니어주택 비중이 지상 연면적 20% 이상인 경우 허용 용적률 최대 200%, 건물 높이 30m 추가 완화 인센티브도 도입됐다.

관광객 증가를 반영해 숙박 인프라 확충 인센티브 적용 범위도 도심 이외 지역으로 확대된다.
현재 3성급 이상 호텔 건립 시 적용되는 100% 인센티브가 강남·잠실, 창동·상계 등 도시정비형 재개발 지역에도 적용될 수 있다.

서울시의 이번 계획 변경은 고도 규제와 용적률 제한을 완화하고, 도시 기능 회복과 주택 공급을 병행하는 유연한 정비 전략으로 평가된다.
 

규제 철폐의 속도보다 중요한 것은 실행 단계에서의 공공성 확보와 인센티브 남용 방지다. 주민 의견 반영과 투명한 사업 설계가 병행될 경우, 서울의 도심 재편이 본격화될 전망이다.

2030 기본계획 변경안은 10월 고시 이후 적용되며, 실제 재개발은 이후 법적 요건을 반영해 추진된다.

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