▲시흥1동 871번지 일대 주택정비형 재개발사업 조감도. 사진=서울시 제공

[한국건설경제뉴스=이보미 기자] 서울 시흥동과 상계동, 온수동 일대 3곳이 총 8118세대로 재개발된다. 이는 서울시 '2030 도시·주거환경기본계획'에 새로 담긴 사업성 개선방안을 처음 적용받은 사례로, 종전 계획 대비 분양 가능 세대수가 크게 늘어난 것이다. 

시는 전날 '제15차 도시계획위원회'를 열고 서울시 사업성 개선방안을 첫 적용한 '시흥1동 871번지 일대 주택정비형 재개발사업'과 '상계동 154-3번지 일대 주택정비형 재개발사업', '대흥·성원·동진빌라 재건축사업'에 대한 정비계획 결정안과 경관심의안 등을 수정가결했다고 7일 밝혔다.

이들 3개 지역은 기본계획 고시 전 이미 정비계획안을 마련해 주민공람을 실시한 구역으로, 기본계획의 사업성 개선방안 적용 여부가 불확실했다. 그러나 시는 이미 주민공람된 지역일지라도 사업성 개선효과를 주민들이 바로 체감할 수 있도록 하기 위해 입안권자인 자치구와 신속한 협의를 통해 기본계획 고시 후 한 달 만에 사업성 개선방안을 적용한 첫 사례를 이끌어냈다.

시흥1동 871번지 일대와 상계동 154-3번지 일대, 온수동 대흥·성원·동진빌라는 해당 지역의 공시지가가 서울시 평균 공시지가 대비 상당히 낮아 사업성 보정계수를 각각 1.88, 1.96, 2.0씩 적용받았다. 이로 인해 사업성 보정계수를 적용하기 전의 공람안 대비 사업성이 크게 개선되는 정비계획안이 마련됐다.

우선 금천구 시흥1동 871번지 일대는 노후한 단독·다세대주택이 혼재돼 있고, 보행환경이 열악한 노후 주택지다. 이번 정비계획안 가결에 따라 서남권 관문 역할을 하는 시흥대로에 인접한 상징적이면서도 입체적인 도시경관을 반영한 45층 이하 16개동 2072세대로 탈바꿈할 예정이다.

정비계획안은 동서축 연결 강화를 위해 단지 내 공공보행통로를 계획하고 지형 단차를 극복한 보행 친화 단지뿐만 아니라 주변 도로 확장 등으로 교통환경을 개선하면서 안전한 보행환경이 조성되도록 했다. 또 정비구역 내 북측에 누구나 이용할 수 있는 체육시설과 사회복지시설을 복합 공공시설을 설치하고, 대상지 남측 전통시장 수요를 고려해 공원 하부에는 공영주차장 140면을 계획했다.

또 이번 심의를 통해 지역특성 및 주변여건 등을 고려해 제1종, 제2종(7층이하) 일반주거지역을 제2종(7층이하), 제3종 일반주거지역으로 상향하고, 사업성 보정계수도 적용해 사업성을 크게 개선했다.

대상지의 사업성 보정계수는 1.88로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 20%에서 37.6%로 대폭 상향됐고, 이로 인해 분양가능한 세대수가 공람안 대비 57세대(773세대→830세대) 증가했다. 이 경우 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 4500만원 감소할 것으로 추산된다는 게 시측의 설명이다.

이뿐만 아니라 시흥1동 871번지 일대는 신속통합기획 및 정비계획안을 마련하면서 구역명을 ‘독산시흥구역'으로 변경해 주민 편의 증진 및 행정관리가 용이하도록 했다.

▲노원구 상계동 154-3번지 일대 주택정비형 재개발사업. 사진=서울시 제공

노원구 상계동 154-3번지 일대는 노원구의 대규모 공동주택단지 사이에 위치한 얼마 남지 않은 노후된 저층주거지로 주거환경이 열악한 지역으며, 재개발을 통해 수락산 아래 자연과 도시가 조화를 이루는 39층 이하, 26개동, 총 4591세대로 계획된 대규모 주택단지로 탈바꿈할 전망이다.

대상지 일대는 이번 심의를 통해 지역특성 및 주변 여건 등을 고려해 제2종(7층이하)에서 제3종 일반주거지역으로 상향하고, 사업성 보정계수응 적용해 사업성을 대폭 개선했다.

대상지의 사업성 보정계수는 1.96으로, 허용용적률 인센티브량이 20%에서 39.2%로 대폭 상향됐고, 이로 인해 분양가능한 세대수가 공람안 대비 332세대(1216세대 → 1548세대) 늘었다. 이 경우 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 7200만원 감소할 것으로 추산된다.

아울러 노원구 상계동 154-3번지 일대는 수락산(북측)과의 녹지흐름을 연계하고 공공보행통로 조성을 통한 통경축을 확보함으로써 열린 경관을 형성하고, 단지 가각부 공원 배치를 통해 공공성을 확보했으며 중심부 고층 탑상형·외각부 중저층 판상형을 배치해 변화감 있는 경관을 형성, 지역 내 공공청사, 사회복지시설 배치를 통해 지역주민의 복지와 편의성을 확보할 계획이다.

▲대흥·성원·동진빌라 재건축사업 조감도. 사진=서울시 제공

구로구 온수동 45-32번지 일대의 대흥·성원·동진빌라는 온수역 일대 지구단위계획구역에 위치한 저층 빌라 3개 단지를 통합으로 재건축하기 위해 2014년 정비구역으로 지정했으나, 그동안 낮은 사업성과 공사비 인상 등으로 인해 주민부담이 커지면서 10여 년간 사업추진이 지지부진했던 곳이다.

이번 심의를 통해 지역특성 및 주변여건 등을 고려해 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 상향하고, 사업성 보정계수, 전략육성용도 시설에 대한 상한용적률 인센티브 건축물 계수, 허용용적률 인센티브 개선 항목도 적용해 사업성을 크게 개선했다.

대상지의 사업성 보정계수는 2.0로, 허용용적률 인센티브량이 20%에서 40%로 대폭 상향됐고, 사회복지시설(장애인보호작업장)은 전략육성용도시설로 인정, 상한용적률 인센티브 건축물 계수 1.0을 적용해 이로 인해 분양가능한 세대수가 공람안 대비 118세대(1255세대 → 1373세대) 늘었다. 이 경우 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 1억원 감소할 것으로 추산됐다.

대상지에는 상한용적률 300% 이하, 지상 45층(132m) 이하의 공동주택(아파트) 15개동, 1455세대가 건립될 예정이다. 또, 이번 정비계획 변경을 통해 공원 등 정비기반시설을 새롭게 정비해 주민 불편을 해소하고 주변 지역 주민에게 녹지휴게공간을 제공할 계획이다.

또한 정비계획안은 대상지 내 낡고 좁은 장애인보호작업장은 확대·이전하고 장애인종합복지관을 새롭게 건립해, 취약계층인 장애인의 고용을 확대하고 다양한 복지서비스를 제공하겠다는 계획을 담았다. 이는 대규모 정비사업을 통해 사회적 약자를 배려하고 함께 사는 삶을 실천하는 모범적이고 우수한 사례로 손꼽힌다고 시는 전했다.

대상지는 이와 함께  인근 럭비구장 특별계획구역 역세권활성화사업과 부천 괴안3D 재개발사업 등의 개발사업과 연계해 재정비를 추진할 방침이다.

한병용 서울시 주택실장은 "안정적인 주택공급 확대를 위해 사업성 개선방안 제도를 현재 계획 중인 모든 현장에 신속하게 적용해 주민들이 빠짐없이 혜택을 받을 수 있도록 적극 지원하겠다"면서 "앞으로 상대적으로 사업성 확보가 어려웠던 기존 구역 또는 신규 지역들이 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대된다"고 말했다. 

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