▲용산국제업무지구 조감도. 사진=서울시 제공

서울 용산에 100짜리 랜드마크 건물이 우뚝 솟은 국제업무지구가 생긴다. 여기에 뉴욕최대 복합개발지인 허드슨야드의 4.4배에 맞먹는 50만㎡ 녹지가 조성되고, 국제업무존 최고층에는 전망대와 공중정원, 업무복합존인 45층에는 건물을 잇는 스카이레일도 도입될 예정이다.

서울시는 이같은 내용을 골자로한 '용산국제업무지구 개발계획안'을 마련해 올해 상반기 구역지정을 목표로 본격적인 사업추진에 들어간다고 5일 밝혔다.

개발계획안은 시와 사업시행자인 코레일·서울도시주택공사(SH)가 함께 마련했다. 이로써 용산국제업무지구는 2020년 도시개발구역으로 지정된 이후 2013년 자금 부족·국제금융위기 등으로 구역지정이 해제됐으나 이번 계획을 통해 만 10년 만에 다시 빛을 보게 됐다.

용산국제업무지구 개발은 서울을 세계 상위 5위 도시로 올려놓기 위해 시가 추진 중인 '도시공간 대개조'의 핵심 프로젝트다. 비욘드조닝(Beyond Zoning)과 보행일상권, 도시·건축디자인 혁신, 정원도시 서울 등 도심복합개발을 위해 마련한 혁신전략이 한꺼번에 적용된 첫 사례기도 하다.

이번 계획안은 ▲용도와 기능이 어우러진 '융복합 국제업무도시' ▲자연과 보행 중심의 '입체보행 녹지도시' ▲서울형 탄소중심도시의 시작 '스마트 에코도시' ▲시민.세계인의 활력이 모이는 '동행감성도시' 등 4대 핵심전략을 기반으로 기후·기술·인구 등 빠르게 변하는 도시 패러다임을 유연하게 담아내는 데 방점이 찍혔다.

우선 업무와 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권에서 해결할 수 있는 '콤팩트시티(Compact City)'를 구현할 방침이다. 이에 주된 용도에 따라 국제업무, 업무복합, 업무지원 등 3개 존(Zone)으로 구분하고, 실질적 성장을 견인할 국제업무존은 기존 용도지역을 제3종일반주거에서 '중심상업지역'으로 상향, 최대 용적률 1700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도한다.

구체적으로, 개발지구 한가운데 위치한 '국제업무존'에는 100층 내외 랜드마크가 들어설 예정이며, 중심부(국제업무존)에서 업무복합·업무지원존으로 갈수록 건축물이 차츰 낮아져, 기존에 형성돼 있는 주변 도시와 스카이라인이 자연스레 어우러지게끔 배치한기로 했다. 이밖에 업무복합·업무지원존은 '일반상업지역' 등으로 용도지역 상향, 전체 사업지구 평균 용적률 900% 수준이 되도록 계획했다.

또 기반시설부터 개별 건축물 공사까지 장기간 소요되는 대규모 프로젝트인 만큼 단계적인 개발이 가능하게끔 격자형 도로망과 방사형 공원녹지 체계를 계획했으며, 용도에 얽매이지 않고 창의적으로 복합개발 할 수 있도록 유연한 토지이용계획도 마련됐다.

▲용산국제업무지구 토지이용계획 개요. 사진=서울시 제공

국제업무존(8만8557㎡)에는 금융 및 정보통신기술(ICT)기업 수요에 대응할 수 있는 프라임급 오피스(Prime Office)와 함께 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 서울을 한눈에 담을 수 있는 전망시설.어트랙션 등 복합놀이공간도 계획했다.

가장 넓은 면적을 차지하는 업무복합존(10만4905㎡)에는 용산전자상가, 현대연구개발(R&D)센터와 연계한 인공지능·빅데이터 등 업무·기업지원시설이 입주해 서울의 신산업 경쟁력을 선도할 예정이며, 업무지원존(9만5239㎡)은 국제업무.업무복합존의 배후지로서, 주거.교육.문화 등 지원시설이 들어서 국제업무지구의 윤활유 역할을 하게 된다.

지하부터 지상, 공중에 이르기까지 전체 공간은 입체적으로 활용해 사업 부지 면적 49만5000㎡에 100% 수준에 해당하는 녹지도 확보하기로 했다. 구역면적의 20%는 도시계획시설로 공원.녹지를 확보하고, 30%는 민간의 공개공지 등을 활용해 개방형 녹지로, 나머지 50% 내외는 건물 테라스나 옥상·벽면녹화 등으로 확보한다는 구상이다.

또 지상공원 등 평면 녹지뿐 아니라 공중녹지(그린스퀘어), 순환형녹지(그린커브), 선형녹지(그린코리더) 등 수직·수평 녹지를 폭넓게 확보, 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지보행축을 완성할 방침이다. 

용산역 남측 선로상부에 조성되는 8만㎡ 대규모 공중녹지(그린스퀘어)는 한강공원~용산역을 직선으로 연결하는 입체공원이자 용산국제업무지구를 대표하는 상징적 공간이 될 예정이며, 폭 40m·연장 1㎞에 이르는 유(U)자형 순환형 녹지(그린커브)는 국제업무지구 내 사통팔달 접근이 가능한 개방형 녹지로 조성되고, 선형녹지(그린코리더)는 주변 시가지와 용산국제업무지구를 이어주는 보행.통경축 기능을 하게 된다.

또한 환경·교통분야 최첨단 기술을 도입해 '탄소 배출 제로(0)지구'로 운영할 방침이다. 일단 스마트교통수단을 도입해 용산발 공항철도 신설 등 첨단 대주교통 인프라를 확충해 용산지역 대중교통수단분담률을 현재 57%에서 70%로 끌어올릴 방침이며, 교통혼잡특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생교통량을 절반 수준으로 줄일 예정이다.

이밖에도  공유교통.자율주행셔틀.도심항공교통(UAM) 등 친환경 신교통수단을 도입하고 용산국제업무지구 내 내연기관차량 운행 단계적 제한, 전기차 충전인프라 확충 등으로 교통수단에서 비롯되는 탄소 배출을 대폭 줄여 나가겠다는 방침이다.

시는 용산국제업무지구의 에너지 자립목표를 현재 추진 중인 제로에너지건축(ZEB) 계획보다 한발 앞서도록 설정했다. 2035년 ZEB 2등급, 2050년 ZEB 1등급 달성이 목표다. 2022년 마련된 녹색건축물 제2차 조성계획은  2035년 민간건축물 ZEB 3등급을 목표로 두고 있다.

아울러 시는 기존에 건물 단위로 해왔던 인증이 아니라 '지역 단위'로 친환경 인증하는 '서울형 LEED'를 최초 적용해 에너지 자립도시 실현하고, 자동화·최첨단 '스마트 물류체계'도 구축할 방침이다.

▲용산국제업무지구 위치도. 사진=서울시 제공

용산국제업무지구에는 일하는 시민들뿐만 아니라 외부에서 찾아온 방문자들을 위한 여가, 휴식 공간도 마련된다. 구체적으로 업무복합존 건축물 고층부(45층)에는 편리한 이동을 돕고 서울 시내 파노라믹 조망을 제공하는 '스카이트레일(보행전망교)'가 도입되며, 100층에 이르는 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대·공중정원이 조성된다.

국제업무존 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치해 공연.전시.체험을 즐길 수 있는 '서울아트밴드(가칭)'를 계획했으며, 중심부에는 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드의 베슬(Vessel)과 같은 상징 조형물을 설치해 명소화 할 방침이다.

물과 녹지를 활용해 활력과 낭만이 흐르는 도시 경관도 연출한다. 무악재에서 용산을 지나 한강으로 흘렀던 만초천 물길의 흐름을 이어 수(水)공간을 만들고, 한강공원·노들섬까지 걸어서 이동할 수 있는 강변북로 상부 덮개공원을 조성할 예정이다. 또, 국제업무존 중앙에 위치한 축구장 약 11개 규모(약 8만㎡)의 공중녹지에는 야외공연자이 들어선다.

시는 용산국제업무지구의 안정적인 사업 추진과 혁신적인 개발을 유도하기 위해 용도지역을 단계적으로 상향, 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공하기로 했다.

1단계로 사업시행(예정)자인 코레일.SH공사가 도로.공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급하고 2단계에서는 도시혁신구역을 지정(국토계획법, 2024년 1월 9일 본회의 통과) 하거나 토지를 분양받은 민간사업자가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1700%까지 고밀개발 할 수 있도록 지원할 계획이다.

시는 이외에도 용산국제업무지구 주변부의 혁신적인 민간 투자와 개발 제안을 열어두고 도시 전반의 혁신을 이끌어 가기 위한 다각적인 행정지원도 해나갈 계획이다.올해 상반기 중으로 도시개발구역 지정, 개발계획을 고시하고 내년 실시계획인가를 거쳐 하반기 기반기설 착공, 2028년까지 기반시설 조성을 마무리, 2030년 초에는 입주를 시작 하는 것이 목표다.

용산국제업무지구 개발이 완료되면 14만6000명의 고용과 연간 32조6000억원의 생산 유발이 기대되며, 서울뿐 아니라 대한민국 국가 경쟁력을 견인하는 구심점 역할을 할 것으로 기대된다고 시 측은 부연했다.

오세훈 서울시장은 "입지.잠재력 등 모든 면에서 가능성이 무한한 땅임에도 불구하고 그간 개발 기회를 얻지 못했던 용산이 이번 계획안 확정으로 혁신개발의 신호탄을 쏘아 올리게 됐다"며 "용산국제업무지구가 구도심 대규모 융복합 및 고밀개발의 글로벌 기준이 되도록 모든 행정 역량과 자원을 집중하겠다"고 강조했다. 

한국건설경제뉴스 / 이보미 기자 news@k-buildnews.com

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