▲사진=셔터스톡

정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시에 안전진단을 면제하거나 완화하고, 용적률을 최대 500%까지 높여준다.

국토교통부는 전날 열린 '1기 신도시 정비 민관합동TF' 제7차 전체회의에서 이런 내용을 담은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 주요 골자를 확정했다고 7일 밝혔다.

앞서 국토부는 1기 신도시 등 노후화 도시의 재정비 요구에 따라 지난해 5월부터 '1기 신도시 정비 민관합동 TF'를 운영했으며, 지난해 11월 '1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안' 연구용역에 착수해 특별법 내용을 검토해왔다.

이를 토대로  특별법 적용대상과 추진체계, 특별정비구역 특례 및 지원, 단일사업시행자·총괄사업관리자 제도, 이주대책 추진 및 지원, 초과이익 환수 등의 내용을 담은 법안을 마련했다.

우선 특별법이 적용되는 대상은 '노후계획도시'다. 노후계획도시란 택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지 등을 말한다. 국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 이전에 체계적 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다고 설명했다.

이 기준에 따라 1기 신도시와 함께 수도권 택지지구, 지방거점 신도시가 특별법 적용을 받을 수 있다. 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수지구 등이 해당한다.

국토부는 택지지구를 분할 개발해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하더라도, 인접하거나 연접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이면 노후계획도시에 포함되도록 했다. 또 택지지구와 붙어있는 노후 구도심도 노후계획도시에 넣겠다는 계획이다.

이어 질서 있고 체계적인 정비를 위해 국토부 수립 가이드라인인 '노후계획도시정비기본방침'(기본방침)과 지자체가 수립하는 세부계획인 '노후계획도시정비기본계획'(기본계획)의 '투트랙' 체계를 명확히 했다.

먼저 국토부 장관이 수립하는 '기본방침'은 모든 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인으로, 노후계획도시정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정의 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등이 제시된다.

시장·군수 등 지정권자가 수립하는 '기본계획'은 특정 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등이 담긴다. 

이는 시장·군수가 수립한 후 도지사의 승인(도지사는 국토부 장관과 협의)을 받아 최종 확정되며, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사는 별도 승인 없이 국토부장관과 협의해 수립한다.

또 기본계획, 기본방침 등을 심의하기 위한 심의기구로 국토부에 '노후계획도시정비특별위원회'(특별위원회)와 실무위원회, 지자체에 '지방노후계획도시정비위원회'(지방위원회)를 설치하기로 했다.

기본계획까지 확정되면 지정권자는 '노후계획도시특별정비구역'(특별정비구역)을 지정할 수 있다. 특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말한다.

▲특별정비구역 개발 예시. 사진=국토부

특별정비구역은 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시되며, 지정 후 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립해야 한다.

특별정비구역에는 용적률·건폐율 등 도시·건축 규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원과 특례 사항이 부여된다. 원칙적으로 시장·군수 등 지정권자가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되 국가에서도 관계 지원체계를 마련해 구역지정, 계획 수립, 인·허가 절차 등을 적극적으로 지원할 계획이다.

구체적으로 특별정비예정구역으로 지정되면 지정권자는 '도시정비법'에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있으며, 자족기능 향상·대규모 기반시설 확충 등 사업 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있다. 이에 대한 세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시할 예정이다.

종 상향을 통해 용적률도 높여준다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 짓는 게 가능하다. 또 노후계획도시 특별정비구역을 '입지규제최소구역'으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하게 한다.

리모델링하는 경우에는 늘릴 수 있는 세대 수를 현행 15%보다 더 확대한다. 추가할 수 있는 세대 수의 구체적 범위는 향후 시행령에서 규정하게 되는데, 국토부는 20% 내외를 고려하고 있다.

이와 함께 모든 정비사업에는 통합 심의 절차를 적용해 사업에 속도를 내기로 했다.건축법', '경관법', '국토계획법', '광역교통법' 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합해 심의하고, 각 지자체별 '통합심의위원회'의 심의절차를 진행·완료한 경우, 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 본다.

또 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련했으며, 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련했다.

특별정비구역은 다수의 단지를 통합 정비하기 때문에 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진하도록 할 계획이다. 다만 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장·군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있도록 했다.

불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 구역별로 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 전 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 '총괄사업관리자' 제도도 도입한다.

이번 특별법에서는 이주대책 수립 의무도 지자체 및 정부가 이끈다. 국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립한다. 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 '이주대책사업시행자'를 지정해 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 한다.

마지막으로 특별정비구역은 각종 특례가 집중됨에 따라 적정 수준의 초과이익을 환수, 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 수 있는 근거를 마련했다. 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하능하도록 했다.

아울러 지난해 10월 국토부 장관과 지자체장 간담회를 통해 발표한 선도지구는 주민참여, 시급성, 주변지역 파급효과 등을 고려해 우선적으로 특별정비계획을 수립할 예정인 지역을 대상으로 시장·군수가 지정하며, 선도지구는 정부 또는 지자체가 우선적으로 예산 및 행정지원 등을 할 수 있도록 하는 근거도 함께 마련했다.

이날 발표한 특별법 주요 내용은 오는 9일 개최 예정인 국토부 장관과 1기 신도시 지자체장 간담회에서 논의와 최종 의견 수렴 등이 이뤄질 예정이며 국회 협의절차 등을 거쳐 2월 발의할 계획이다.

원희룡 국토부 장관은 "주민과 지자체의 목소리를 충실히 반영해 신속한 신도시 정비 추진에 대한 약속을 지키고자 했다"며 "공약과 국정 과제가 차질없이 이행될 수 있도록 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 특별법이 조속히 통과될 수 있게 할 계획"이라고 말했다. 

▲특별법의 사업 추진체계. 사진=국토부 제공

한국건설경제뉴스 / 이보미 기자 news@k-buildnews.com

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