▲임대보증금보증 가처분 청구 기자회견 <사진제공=대한주택임대인협회>

등록임대주택에 대한 불합리한 임대보증금 보증가입 소급 적용을 폐지하라며 대한주택임대인협회가 관련법 수정을 강력히 촉구했다. 

대한주택임대인협회는 고금리 상황과 소위 “깡통전세”라 불리는 역전세난의 위험 속에서 오히려 낮은 임대료로 “안심임대”를 제공하고 있는 등록임대주택에 대한 임대보증금 보증가입 강제 소급을 시급히 폐지해야 한다고 주장했다.

최근 국회 국토교통위원회 국정감사에서는 주택도시보증공사(HUG)에 대한 여야 의원들의 날카로운 질의가 이어졌다.

국회 국토교통위원회 소속 김병욱 더불어민주당 의원이 11일 주택도시보증공사로부터 제출받은 ‘임대보증금 보증사고 건수 및 금액’ 자료에 따르면, 최근 5년간(2018년~2022년 7월) 보증사고를 일으킨 임대사업자는 총 16개로, 법인이 3개 개인이 3명이라 밝혔다.

이는 단순히 현재 31만 5천여 명의 등록주택임대사업자 전체로 보아도 0.005%에 지나지 않은 극히 일부이며, 모든 임대사업자에게 임대보증금 보증가입 의무를 확대하였던 2020. 7. 10 부동산 조치 당시의 52만여 명의 임대사업자 현황과 비교하여 본다면 훨씬 더 적은 수치이다.

지난 10일 유경준 국민의힘 의원이 주택도시보증공사로 제출받은 현황 자료에 따르면 2020년부터 올해 8월까지 집계된 보증금 미반환 사고 1219건 중 97%에 달하는 1180건이 회사명에 ‘건설’, ‘토건’ 등의 건설업과 관련한 단어가 포함된 5개 법인에서 발생했다.

협회는 이처럼 소수점에 지나지 않는 극히 일부 보증사고 사례를 이유로 수십만의 전체 등록주택임대사업자에게 임대보증금 보증가입을 강제하는 것은 임대인뿐만 아니라 보증가입을 원치 않는 임차인까지도 보증료를 부담해야 하는 불합리한 처사가 아닐 수 없다고 밝혔다.

지난 8월 1일 국민의힘 유경준 의원은 2018년부터 16개 시도별 전체 등록임대주택과 시중 일반주택의 임대료를 비교한 보고서를 발표한 바 있다.

보고서에 따르면 서울의 경우 2022년 민간 등록임대 아파트 평균 월세 보증금(1억1200만원)은 시중 미등록 아파트 월세 보증금(2억400만원)보다 약 45% 저렴하며, 전세도 민간 임대사업자가 제공하는 아파트 전셋값이 시세의 50% 수준인 것으로 나타났다.

임대보증금이 이같이 시세의 40~50% 저렴하다는 것은, 오히려 그만큼 보증금 미반환의 위험이 현격히 낮다는 방증이기도 하다.

또한, 임대보증금 미반환 시 임대사업자는 등록이 말소되어 임대의무기간을 준수할 수 없게 되어 호당 3천만 원의 과태료 부과 및 적용받았던 과세특례의 환수 조치와 박탈 등 훨씬 더 큰 피해가 발생하기에 일반 미등록 임대주택보다 보증금 미반환 위험이 낮은 상황이다. 

그러나 지난 정부는 이와 같은 근거도 기반하지 않은 채, 임대사업자 규제의 일환으로 지난 2020년 7월10일 부동산 조치를 통해 모든 등록임대사업자에게 임대보증금 보증가입의 의무를 확대했다.

등록 당시에 존재하지 않았던 보증가입 의무를 소급하여 현재도 불가항력으로 가입요건을 갖추지 못하는 등 현장에서는 이와 관련한 수많은 문제가 발생하고 있다.

문제들의 내면에는 다세대, 다가구, 주거형 오피스텔 등의 비아파트 주택이 대부분을 차지하고 있는 등록임대주택 현황 속에서 현재 이들의 공시가격이 시세와 현격히 차이가 있다는 점이 크게 작용하고 있다.

예를 들어 수도권의 원룸형 주택의 공시가격은 보통 3000만~4000만 원 내외로 형성되어 있으며, 이들의 전세보증금 시세는 일반적으로 주택가격을 산정하는 공시가격의 150% 가격보다 높은 것이 일반적이다. 이 경우 해당 주택에 대한 대출이 전혀 없어도 부채비율이 100%를 초과하는 소위 '깡통전세'로 보이는 위험한 착시를 불러일으킬 수 있다.

결국, 불합리한 산술 속에서 임대보증금 보증가입 요건을 충족하기 위해 임대사업자는 유지하고 있던 전세 계약을 준전세 또는 월세 계약으로 전환해야 한다. 이는 최근 높아지고 있는 전세의 월세화를 더욱 가속 시킬 것이라는 우려가 있다. 그나마도 등록주택임대사업자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있지 아니한 임대의무기간 중 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없어 임차인이 보증가입 요건을 위한 임대계약 변경에 동의하지 않을 시 최대 3000만 원의 과태료 부과 및 등록 말소라는 불가항력의 피해가 발생한다.

고금리 금융 상황과 주택가격 하향에 따른 역전세 위험도가 높아짐에 따라 이로 인해 발생할 피해를 예방하고 임차인들의 보증금을 보호하며, 제도의 허점을 악용한 사례들을 차단해야 함은 마땅한 일일 것이다.

하지만 그것을 이유로 오히려 낮은 임대보증금 및 임대료와 공공과 준하는 의무로 주거안정에 협력하고 있는 보증금 미반환 위험이 상대적으로 낮은 등록임대주택에 등록 당시에 존재하지도 않았던 불합리한 임대보증금 보증가입을 강제하는 것은, 누가 보아도 불합리한 일이다. 

이에 등록임대주택의 임대보증금 보증가입 소급 적용은 즉시 폐지하고, 임대보증금 미반환에 대한 강력한 처벌규정을 강화하여 선의의 임대사업자들과 임차인들에게 피해가 가지 않도록 합리적이고 실질적인 보증사고 예방 대책을 마련해야 할 것이다. 

한국건설경제뉴스 / 박인선 기자 news@k-buildnews.com 

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