▲사진=셔터스톡

[한국건설경제뉴스=이보미 기자] 정부가 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발을 촉진하는 특례법을 만들어 사업 절차를 대폭 줄이고 정비사업을 더욱 속도감 있게 추진하기로 했다.

최상목 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 8일 오후 정부서울청사에서 '제8차 부동산 관계장관회의'를 열고 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'에는 이같은 내용이 담겼다. 

국토교통부는 조만간 특례법 제정안을 발의해 3년 한시로 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 30%포인트 추가 허용하기로 했다. 이에 따라 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업은 현행 최대 300%인 용적률을 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 용적률을 390%까지 높일 수 있게 된다.

다만 강남 3구와 용산구를 비롯한 규제지역은 대상에서 배제된다. 용적률 혜택을 노려 사업을 되돌리는 것을 막기 위해 대책 발표일 이전에 이미 사업계획인가를 신청한 곳도 제외할 방침이다.

용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율도 사업성 등을 고려해 차등 완화하기로 했다. 평균 공시지가가 서울 평균보다 낮은 지역에 보정계수(1~2까지 가능)를 적용해 임대주택 건설 의무비율을 증가한 용적률(50%)의 절반(25%)이 아닌 15%로 낮춰주겠다는 것이다. 

임대주택 인수가격도 현행대비 1.4배(표준→기본형건축비80%) 상향한다. 재개발 의무 임대주택 시행령은 다음달 중 시행될 예정이며, 용적률 완화 임대주택법은 같은달 개정안이 발의가 예정돼 있다.

또 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건추물 높이제한과 공원 녹지확보기준을 완화할 수 있도록 개선하기로 했다. 공동주택간 인동간격은 건축위 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화를 허용하며, 공원을 의무 확보해야 하는 부지면적 최소 기준도 5만㎡에서 10만㎡로 상향된다.

재건축(과밀억제권역)·재개발사업의유연한 추진이 가능하도록 전용85㎡이하 주택공급의무도 폐지하고 주상복합으로 재건축하는 경우, 아파트와업무·문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한도 폐지하기로 했다.

재건축 부담금 역시 주태시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려해 공식적으로 제도 폐지를 추진한다. 앞서 김은혜 국민의힘 의원은 지난 6월 재건축초과이익환수법 폐지안을 발의한 상태다.

세제·금융 지원도 강화한다. 정부는 정비사업 초기사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 구역당 50억원 이내로 지원하고 수요 등을 고려해 적정수준을 계속 검토할 계획이다. 정비사업의 대출보증 규모는 최대 20조원으로 늘어난다.

최근 공사비 상승으로 급증하고 있는 조합원 추가분담금 부담을 덜어주기 위해 주택연금을 활용한 분담금 납부 방안도 추진한다. 현재 교육·의료비 등으로 제한돼 있는 주택연금 개별 인출 대상에 분담금 납부 목적을 추가하고, 개별 인출 한도도 연금 한도의 70%(현행 50%)로 상향하는 것이다.

재건축 조합과 1주택 원조합원에 대한 취득세 감면도 추진한다. 비규제지역의 분양가 12억원 이하의 경우 지자체가 조례로 최대 40% 범위에서 취득세를 감면해줄 수 있도록 했다. 

정부는 이뿐만 아니라 정비사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 허용해 정비 기간을 획기적으로 줄이기로 했다. 

기본계획과 정비계획의 동시 처리를 허용하고 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차를 간소화하겠다는 것이다. 또 조합 설립 후 단계적으로 수립해 인가하는 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립도 허용하고 행정청도 일괄 인가하겠다는 계획이다.

재건축 조합 설립을 위한 동의요건도 기존 75%에서 70%, 동별 2분의1에서 31분의1로 완화하고, 조합설립 동의도 추진위원회 구성 동의만 간주하던 것을 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의도 가능한 것으로 범위를 확대한다.

아울러 지자체가 사업추진 주체에게 토지 등 소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하고, 총회 시 온라인 총회, 투표 등 전자의결 방식도 허용하며, 통합심의와 인허가 의제 대상을 최대한 늘리면서, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로도 처리를 허용키로 했다.

또 관리처분 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청을 허용하고, 토지 등 소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 기존 90일에서 120일로 줄인다. 이와 함게 관리처분 인간 완료 전 대출보증 협의를 진행해 착공 속도를 높이고 이주 완료 전 철거 심의를 통해 기간을 단축키로 했다.

인허가 속도도 높인다. 인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고 관계기관 이견에 따른 지연 방지를 위해 지자체의 합동조정회의를 신설한다. 합동조정 회의 이후에도 협의가 지연 되면 국토부가 직접 조정에 나설 방침이다. 지자체와 국토부에는 지원센터도 설치한다. 

사업 정상화를 위해서는 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고하도록 하고, 해임 시 지자체는 전문조합관리인 선입 등 조합 정상화 방안을 지원하기로 했다. 도급계약 체결과 10% 이상 공사비 증액요청이 발생하면 내역과 사유 등을 지자체에 제출하도록 하고 부동산원 공사비 검증과 연계 검토한다.

또한 조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무* 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인(지자체 선임)도 도입하고, 1000세대 이상 등 일정 규모 이상의 사업장에 공사비 갈등이 발생하면 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견을 의무화한다.

신속하고 내실 있는 공사비 검증을 위해서는 '공사비 검증 지원단(가칭)'을 부동산원에 신설하고 전문인력을 2배 이상 확대한다. 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류와 수준, 비용은 입찰참여부터 건설사가 상세히 제시토록 해 증액 검증 실효성을 높일 방침이다. 

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