금융감독원은 13일 이러한 계약 방식이 임대차보호법의 울타리 밖에 있는 사인 간 거래임을 강조하며 소비자경보 ‘주의’ 단계를 발령했다.

금감원에 따르면 일부 사업장은 의무 임대 기간 종료 후 분양 전환권을 조건으로 임차인에게 매매예약금 납입을 권유하는 ‘매매예약제’를 시행 중이다. 

문제는 이 매매예약금이 법적으로 임대보증금에 포함되지 않는다는 점이다.

만약 임대사업자가 파산하거나 해당 주택이 경매로 넘어가는 유사시, 매매예약금은 임대차보호법에 따른 우선변제권을 인정받기 어렵다.

또한 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 운영하는 전세보증금 반환보증 대상에서도 제외되어 납입금을 전액 손실 볼 위험이 크다.

소셜미디어(SNS) 등에서는 금융사가 보증금과 매매예약금을 합쳐 최대 90%까지 대출해준다는 자극적인 홍보가 성행하고 있다. 그러나 이는 향후 분양 전환 시점에 심각한 자금난을 초래할 수 있는 ‘독이 든 성배’가 될 가능성이 높다.

현재 고액 대출을 받아 계약을 체결하더라도, 실제 분양 전환 시점에 주택담보대출로 대환하는 과정에서 총부채원리금상환비율(DSR)이나 주택담보대출비율(LTV) 규제가 적용되기 때문이다. 이 경우 대출 한도가 줄어들면서 차주가 수억 원의 대출금을 일시에 상환해야 하는 상황에 몰릴 수 있다.

금감원은 홍보 내용의 진위 여부를 떠나 차주가 원리금 상환에 어려움을 겪을 수 있는 과도한 레버리지 대출을 권유하는 행위는 부적합하다고 지적했다. 특히 민간임대주택을 투자나 투기 대상으로 활용하는 것은 제도의 본래 취지와도 맞지 않는다는 입장이다.

금융감독원 관계자는 “민간임대주택 계약 시 보증금 외의 추가 납입금이 법적 보호를 받을 수 있는지 반드시 확인해야 한다”며 “사실상 보호장치가 없는 매매예약금 납입에는 신중을 기해야 한다”고 당부했다.