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| ▲서울시의 ‘휴먼타운 2.0’ 사업대상지 7곳이 특별건축구역 지정안 심의를 통과했다. 이미지=서울시 |
[한국건설경제뉴스=박동혁 기자] 재개발·재건축 대신 기존 골목과 필지 형태를 유지하며 저층주거지를 정비하는 서울시의 ‘휴먼타운 2.0’ 사업대상지 7곳이 특별건축구역 지정안 심의를 통과했다. 이번 지정을 통해 구역별 디자인 기준을 충족하면 용적률 완화 등의 건축특례를 적용받게 된다.
서울시는 지난 13일 제18차 건축위원회를 열고 ‘휴먼타운 2.0’ 사업대상지 7개 구역(총 면적 25만3874㎡)에 대한 특별건축구역 지정안을 통과시켰다고 14일 밝혔다.
이번에 지정안이 통과된 7개 구역은 △중랑구 망우동 일대 △강북구 수유동 일대 △성북구 삼선동1가 일대 △중구 신당동 일대 △강서구 화곡1동·화곡2동 일대 △구로구 개봉동 일대다.
‘휴먼타운 2.0’은 동네 전체를 철거하는 대규모 정비사업 방식 대신, 기존 저층주거지의 골목과 지형을 보존하면서 필지별 신축이나 개량을 유도하는 방식이다. 해당 구역으로 지정되면 조경, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이 제한 등 이른바 ‘5대 건축특례’를 지역 여건에 맞게 완화할 수 있다.
7곳 공통 용적률 최대 1.2배 완화… 좁은 필지 이격거리 단축
7개 구역 공통으로 디자인 가이드라인 평가점수가 5점 이상이면 조례상 용적률의 1.1배, 10점 이상이면 1.2배까지 적용받을 수 있다. 예를 들어 제2종일반주거지역(7층 이하)의 약 50평(165㎡) 대지는 기존 용적률 산입 연면적 상한이 330㎡이지만, 평가점수 10점 이상을 충족하면 최대 396㎡까지 늘어날 수 있다. 다만 실제 건축 규모는 주차장 및 높이 등 다른 규제와 건축심의 결과에 따라 달라진다.
또한 골목 안쪽의 좁은 필지에는 신축 여건을 개선하기 위한 공통 특례가 적용된다. 건축선과 인접 대지경계선에서 띄워야 하는 이격거리가 연립주택은 기존 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄어든다. 옥상 조경을 법정 조경면적으로 인정하는 비율도 기존 2분의 1에서 3분의 2로 확대되어 협소한 대지에서도 건축 가능한 공간을 확보하기 용이해진다.
구역별 지형과 특성에 맞춘 맞춤형 특례도 함께 도입된다. 중랑구 망우동은 제2종일반주거지역에서 1층에 주민 커뮤니티 공간이나 소규모 상가를 조성할 경우 해당 층 건폐율이 60%에서 최대 70%까지 완화된다. 강북구 수유동(인수봉 숲길마을)은 자연경관지구 내 건폐율이 40%에서 최대 60%, 높이는 16m에서 최대 20m까지 적용된다.
또한 성북구 삼선동1가(장수마을)는 국가유산 앙각 규제 범위 내에서 기존 지구단위계획상 높이 기준의 최대 1.2배까지 완화되고, 중구 신당동 및 강서구 화곡1·2동은 경사지가 많은 특성을 고려해 지상 노출 지하층을 주차장이나 비주거 용도로 활용하면 해당 부분 건폐율을 60%에서 80%까지 인정한다. 구로구 개봉동의 경우 일부 제3종일반주거지역의 용적률이 250%에서 최대 300%까지 적용된다.
허가 시 계획서 제출 필요… 3년 운영 후 성과 평가
이와 같은 규제 완화 혜택을 받으려는 건축주는 건축허가 신청 시 특례가 필요한 이유와 기대효과 등이 담긴 ‘특례적용계획서’를 자치구에 제출해야 한다. 설계 단계에서는 서울시 전문가 자문단인 ‘휴머네이터’를 통해 기획설계와 상담을 무료로 지원받을 수 있다.
특별건축구역은 지정 후 우선 3년간 운영되며 이후 성과를 평가해 계속 운영 여부를 결정한다. 특례를 적용받은 건축물은 건축허가 또는 신고 후 12개월 안에 착공해야 한다. 서울시는 앞서 지난 2일 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우3동 등 3곳의 특별건축구역 지정을 발표한 바 있다.
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