KB 강북 14개구 평균 12억194만원…15억원 이하 주담대 한도 6억원
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[한국건설경제뉴스=이병훈 기자] 서울 아파트값이 89주 연속 상승했지만 지역별 흐름은 갈리고 있다. 10월 셋째 주 강남·서초·송파는 일제히 하락한 반면 성북·서대문·도봉·중랑 등 강북권은 상승했다. 별도 월간 통계인 KB부동산에서는 한강 이북 14개구의 아파트 평균 매매가격이 처음으로 12억원을 넘어섰다.
다만 ‘강남 하락·강북 상승’을 서울 집값의 장기적인 역전으로 단정하기는 이르다. 한국부동산원 주간 가격지수와 KB의 월간 평균가격은 조사 방식과 기간이 다르고, KB 통계에서는 10월 강남 11개구 평균가격도 전월보다 상승했다. 최근 흐름은 고가 지역의 단기 조정과 중저가·중소형 지역의 상대적 강세가 동시에 나타나는 모습에 가깝다.
한국부동산원이 지난 22일 발표한 10월 셋째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 19일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 상승했다. 전주의 0.16%보다 상승폭은 0.03%포인트 줄었지만 지난해 2월 첫째 주 이후 89주 연속 상승했다. 한국부동산원 홈페이지 기준으로도 현재 공개된 최신 주간 통계는 10월 19일 조사분이다.
서울 25개 자치구 가운데 가격이 내린 곳은 강남3구뿐이었다. 서초구가 0.32%, 강남구가 0.31%, 송파구가 0.13% 각각 하락했다. 강남·서초는 11주 연속 하락했다. 반면 성북·서대문구는 각각 0.36%, 도봉구는 0.33%, 중랑구는 0.31% 상승했다.
서울과 가까운 경기 지역에서도 상승세가 이어졌다. 안양시는 전주보다 0.40%, 구리시는 0.32% 상승했다. 세부 지역으로 보면 안양 동안구가 0.56%, 성남 분당구와 군포시가 각각 0.53%, 화성 병점구는 0.65% 올랐다. 경기 전체 상승률은 0.21%로 같은 기간 서울보다 높았다.
가격 수준에서도 강북권의 상승 흐름이 확인된다. KB부동산의 10월 주택가격동향을 보면 한강 이북 14개구 아파트 평균 매매가격은 12억194만원으로 집계됐다. 9월 11억9366만원보다 828만원 올라 통계 집계 이후 처음으로 12억원을 넘어섰다. 평균 전셋값도 5억9943만원에서 6억281만원으로 올라 처음 6억원을 돌파했다.
가격지수 상승률도 강북권이 상대적으로 높았다. 10월 KB 아파트 매매가격지수는 강북 14개구가 전월보다 0.90% 상승해 강남 11개구의 0.35%를 웃돌았다. 노원구가 1.52% 올랐고 도봉 1.29%, 성북 1.25%, 중랑 1.14%, 동대문 1.10% 등의 상승률을 기록했다.
다만 강남권 가격 전체가 하락했다고 볼 수는 없다. 같은 KB 통계에서 강남 11개구의 아파트 평균 매매가격은 20억1961만원으로 전월보다 0.58% 상승했다. 한국부동산원의 최근 ‘주간 변동률’과 KB의 ‘월간 평균가격’을 같은 지표처럼 비교해서는 안 되는 이유다.
중저가 지역의 상대적인 강세에는 금융 규제도 변수로 작용할 수 있다.
현재 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출은 주택가격에 따라 한도가 달라진다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원이다. 실제 대출액은 이 한도 안에서 LTV와 DSR 등에 따라 다시 결정된다. 금융위원회는 지난 8월에도 이 가격별 주담대 한도 체계를 유지한다고 밝혔다.
같은 자기자본을 가진 실수요자라면 15억원을 넘는 주택부터 활용할 수 있는 주담대 최대액이 2억원 줄어드는 만큼 가격대별 자금조달 여건에는 차이가 발생한다.
다만 최근 강북과 수도권 가격 상승을 대출 규제만으로 설명하기는 어렵다. 한국부동산원은 최근 서울에서 정주 여건이 양호한 대단지와 역세권, 중소형 아파트를 중심으로 상승 거래가 이뤄지고 있다고 설명했다. 지역별 공급과 전셋값, 개발사업, 개별 단지 가격 수준 등도 함께 영향을 준다.
결국 최근 통계에서 뚜렷한 것은 서울 전체 가격이 한 방향으로 움직이기보다 지역과 가격대에 따라 차이가 커지고 있다는 점이다. 강남3구에서는 단기 조정이 이어지는 반면 강북권과 일부 경기 지역에서는 상승세가 지속되고 있다. 실수요자 입장에서는 ‘강남 하락’이나 ‘강북 상승’이라는 지역 단위 흐름보다 실제 매수 대상 주택의 가격대와 대출 가능액, 최근 같은 면적의 실거래를 함께 확인할 필요가 있다.
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