한국개발연구원(KDI) 황순주 선임연구위원은 22일 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안'을 통해 자기자본비율을 20%로 상향할 경우 주거용 PF의 Exit(대출상환 기준) 분양률이 약 13%포인트 하락하고, 평균 총사업비는 7.2% 감소한다고 밝혔다. 특히 주거용은 11.1% 감소해 비용 절감 폭이 더 컸다. 

KDI는 2013~2025년 약 800개 PF 사업장을 표본으로 분석했다. 자기자본을 20%로 늘리면 Exit 분양률이 내려가 미분양 위험이 커져도 대출 상환에 필요한 최소 분양률 문턱이 낮아진다. 평균 총사업비는 3108억→2883억 원(–7.2%), 주거용은 3151억→2801억 원(–11.1%)으로 추산됐다. 

자기자본이 늘면 고신용 시공사 보증 의존이 줄어 ‘보증 프리미엄’이 낮아지고, 대출 규모 축소→이자·금융비용 감소로 이어진다. KDI는 공사비(1606억→1503억 원, –6.4%), 금융비(268억→234억 원, –12.6%)도 동반 하락했다고 제시했다. 결과적으로 사업성 악화 시 리스크의 연쇄 전이(시행사→시공사→금융사) 가능성을 억제한다. 

KDI는 정부가 예고한 PF 대출 총액한도 규제를 모든 사업장에 일괄 적용하기보다 저자본(낮은 자기자본) 사업장 중심으로 적용하자고 제안했다. 또한 적격 자기자본 범위에 상환의무 없는 우선주 포함을 검토해 지분 투자자 유입을 넓히고, 토지 현물출자 시 양도세 납부 유예의 상시화로 토지비(총사업비의 약 ¼)를 낮추자고 제시했다. 

조선일보

보고서는 PF 도관체인 PFV에 대해서도 감독 주체 명확화와 자기자본 규제 도입을 권고했다. 현재 프로젝트 리츠(자기자본 33% 이상), 부동산펀드(20% 이상)에 비해 PFV는 명시적 비율·감독이 부재해 평균 3% 수준에 머문다는 지적이다. 국토부·금융위 중 감독기관 지정과 리츠 수준 규제 도입이 필요하다고 했다. 

국내 PF는 전통적으로 시행사 자기자본 3% 내외에 시공사 보증+대출 구조가 일반적이었다. 금리 상승·경기 둔화 시 사업성이 훼손되면 부실 확산이 반복됐다. 정부는 지난해부터 20% 상향을 추진 중이며, KDI는 자기자본 확대가 공급 비용 절감에도 기여해 구조개선과 공급 안정에 동시에 도움을 준다고 평가했다. 

KDI 분석은 “자본 확충=공급 위축”이라는 통념에 균열을 낸다. Exit 분양률 하락과 사업비 절감이 동시에 관측되면서, 자기자본 20% 상향은 리스크 완충+비용 효율화의 선순환을 만들 수 있음을 보여줬다. 다만 총액한도·PFV 규제·우선주 포함·토지 현물출자 상시화 등 정교한 제도 패키지가 병행돼야 개발 위축 없이 시장 체력을 높일 수 있다.